Qui hérite de la résidence secondaire familiale... et comment?

Cette série exclusive est proposée par le spécialiste de la planification fiscale et successorale Doug Carroll, B.A.A., LL. B., LL. M. (fiscalité), CFP, TEP

Garder les souvenirs tout en renonçant à la propriété

Certaines des décisions les plus difficiles en matière de planification successorale ne concernent pas les valeurs pécuniaires, mais les valeurs personnelles. La résidence secondaire familiale en est un exemple parfait : les souvenirs sont nombreux, et la simple idée de s’en séparer peut être douloureuse.

Malheureusement, ce n’est pas une décision facile pour les parents qui ont l’intention de garder la propriété entre les mains de leur famille plutôt que de la vendre à des étrangers. Parmi tous ceux que vous aimez, il peut être encore plus troublant sur le plan émotionnel de décider quand, comment et à qui la propriété sera transmise.

Pour vous préparer à ces choix difficiles, il est utile d’avoir une bonne compréhension des règles fiscales et juridiques afin de pouvoir anticiper les obstacles lorsque vous examinerez vos options.

Obligation fiscale des parents en tant que vendeurs/cédants

Exception faite des transferts entre conjoints, le changement de propriété d’un bien a une incidence sur les revenus du vendeur/cédant à des fins fiscales. Le transfert déclenche un gain en capital, qui est calculé comme l’augmentation de la valeur entre le prix de base rajusté (généralement le prix d’acquisition du bien plus toute amélioration apportée au bien) et la juste valeur marchande. La juste valeur marchande correspond au montant que vous obtiendriez pour le bien si vous le mettiez en vente. La moitié de cette augmentation de valeur, le gain en capital réalisé, est ajoutée au revenu du vendeur/cédant pour l’année en question.

La facture fiscale pourrait être réduite en demandant l’exemption pour résidence principale (ERP), mais cela limiterait l’utilisation de l’ERP lors de la vente future de toute autre propriété résidentielle appartenant au vendeur/cédant.

Options pour transmettre un bien à un ou plusieurs enfants adultes

Dans le cadre d’une vente sans lien de dépendance, le vendeur transfère le bien sans contrôle ni préoccupation quant à la façon dont l’acheteur détient le titre. Dans les situations familiales, les parents peuvent envisager d’autres options :

Transfert direct à un seul enfant

Même si peu ou rien n’est versé en retour, le transfert est réputé avoir lieu à la juste valeur marchande aux fins du calcul du gain en capital. Par la suite, l’enfant dispose de tous les droits de propriété.

Ajout de copropriétaires

Dans ce cas, une valeur proportionnelle est transférée à chaque propriétaire ajouté. Par exemple, une mère veuve qui ajoute deux fils est réputée céder les deux tiers de la valeur. Le décès ultérieur d’un copropriétaire constitue une disposition de la part de cette personne, les survivants continuant à posséder le bien ensemble.

Utilisation de la propriété en commun

Un parent peut transférer un pourcentage spécifique de la valeur du bien à un ou plusieurs enfants, qui le détiennent en tant que locataires communs. Tout comme la propriété conjointe, il y a un transfert initial de la valeur aux enfants et un autre transfert au décès d’un propriétaire, mais les droits de ce propriétaire décédé sont transmis à sa succession, et non aux propriétaires survivants.

Transfert dans une fiducie à imposition différée

Les parents âgés de plus de 65 ans peuvent transférer le bien dans une fiducie en faveur de soi-même ou une fiducie mixte au profit du conjoint pour leur bénéfice actuel, les enfants étant des bénéficiaires subsidiaires. Le bien n’est pas réputé être transféré aux enfants avant le décès des deux conjoints, moment auquel les gains en capital seront calculés et l’impôt sera exigible.

Transfert dans une fiducie viagère

Les parents peuvent se contenter de déclencher dès maintenant une disposition imposable au profit d’une fiducie. Ils peuvent ainsi conserver le contrôle juridique en tant que fiduciaires, les gains futurs revenant aux enfants en tant que bénéficiaires.

Possibilités de partage successoral

Si le bien est détenu jusqu’au décès du deuxième conjoint, le gain en capital est généré à ce moment-là. Le bien peut alors être transféré aux enfants (locataires communs ou copropriétaires, selon les besoins) ou continuer à être détenu en fiducie, selon les modalités énoncées dans le testament du dernier défunt.

Financement de l’obligation fiscale

Si l’ERP peut être réclamée dans certaines situations, l’impôt sur le gain en capital est généralement inévitable. Et s’il s’agit d’une facture fiscale importante, la décision peut être de retarder son déclenchement jusqu’au décès. Les parents peuvent souscrire une assurance vie conjointe dernier décès pour payer l’impôt ou accepter que d’autres actifs de la succession soient vendus pour réunir les liquidités nécessaires.

Obtenir des conseils professionnels

Cet article a pour but de fournir un aperçu général de la manière dont la propriété d’un bien peut être transmise au sein d’une famille. Pour de plus amples renseignements, vous devriez vous adresser à votre conseiller juridique et à votre fiscaliste afin de déterminer si cette stratégie est adaptée à votre situation.